新不動産登記法

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新不動産登記法について

 

1.新不動産登記法の概略

 

1)不動産登記法改正の目的
平成16年6月に国会で成立した新不動産登記法は、105年ぶりの大改正となりました。この改正は、インターネットを経由して登記申請をする、いわゆるオンライン申請の導入を前提にして、見直しが行なわれた点が大きな特徴です。登記の正確性を確保しつつ、国民の負担の軽減・利便性の向上を図ることが改正の目的です。

2)新法施行後の手続き変化の流れ
大きな改正事項は、以下のとおりです。
法改正後の登記手続は、二段階で変化していくことになります。

@まず、平成17年3月7日の新法施行とともに全ての登記所で、次のような手続きに変更されました。

T  「保証書制度」廃止  →  「事前通知制度」
     「司法書士等の資格者代理人による本人確認情報の提供制度」導入
U  必要書類が変わりました  →  「登記原因情報の必須化」

Aその後、順次、オンライン申請が可能な登記所(以下、『オンライン指定庁』)として、法務大臣の指定を受けるごとに以下の点が変更となります。
  ⇒現在のオンライン指定庁はこちら(法務省のサイトへリンクしています)

V  オンライン申請の開始
W  「権利証」交付廃止→「登記識別情報」の通知、「登記完了証」の通知

 

それでは、以下、順を追って説明します。

 

2.「保証書制度」から「事前通知制度」・「司法書士等の資格者代理人による本人確認情報の提供制度」導入へ

 

1)「権利証」がない場合の、これまでの対応
これまで、「権利証」(法律上では、『登記済証』といいます)を提出できない場合、「保証書」により登記申請をしていました。
しかし、この保証書はしばしば不正な登記事案に利用されるなど、かねてから問題点が指摘されていました。

 

2)「事前通知制度」
そこで、新法のもとでは、保証書制度を廃止して、権利証等がない場合の本人確認の方法として「事前通知制度」が創設されました。
この制度では、売主等の登記義務者に対して、登記所から郵送で「登記申請があった旨」の通知が行われます。通知を受け取った登記義務者(売主など)が、これに署名し、実印で押印して、通知された登記の申請が真実であることを登記所に申し出た時に初めて登記が実行されます。この通知は「本人限定受取郵便」によってされ、これにより本人確認が行われます。

 

3)「司法書士等の資格者代理人による本人確認情報の提供制度」
また、この事前通知制度を省略して登記申請できる方法が特則として認められています。

司法書士等資格者代理人による本人確認情報の提供制度です

 

具体的には、司法書士が事前に本人と面談し、パスポートや運転免許証等の身分証明書の提示を受けて本人であることを確認した上で、その面談日時・場所、所定の確認方法による本人確認をした旨等を本人確認情報として登記所に提供するというものです。

 

3.必要書類が変わりました(登記原因証明情報の必要的添付)

 

新法施行後は、「登記原因証明情報」(登記の原因及びこれによる物権変動の存在を証明する情報)を必ず提供しなければなりません。
具体的には、売買であれば「売買契約書・領収書」、登記所用に作成した「証明書」、抵当権設定では「抵当権設定契約書」、抵当権抹消では「解除証書」等で、これらの書面には当事者の署名又は記名押印が必要となります。

 

4.オンライン申請の開始

 

1)概要
オンライン申請は、法務大臣の指定を受けた登記所から順次適用となります。指定がない登記所へは、オンライン申請はできません。また、オンライン指定庁においても、書面申請は従来どおり可能です。

 

2)実務上のポイント
@オンライン申請をする場合
目的とする不動産が、指定を受けた登記所の管轄であるか、また、全ての添付情報をオンラインを利用して電磁的記録により送信しなければなりませんのでそれが可能であるのか、特に、登記識別情報・電子署名・電子証明書が用意できるか、確認する必要があります。

 

A書面申請する場合
書面による申請であれば、指定後も全ての登記所で可能です。
ただし、指定後は、オンライン申請が登記所の開庁時間外でも送信可能となりますので、朝一番に書面による申請をしてもその日の1番の受付になるとは限りません。

 

5.「権利証」から「登記識別情報」へ

 

権利証から登記識別情報への移行は、オンライン指定庁から順次適用されます。指定がない登記所への申請では、今までと同様に、登記完了後、登記済証(権利証)が発行されます。

 

1)「権利証」に代わり『登記識別情報』が通知されます
今後は、登記が完了すると、買主等の登記名義人に『登記識別情報』が通知されることになります。
登記識別情報とは、登記所が無作為に選んだ「12桁の英数字(AからZまでおよび0から9まで)」で、不動産ごと、権利者ごとに発行されます。
現在キャッシュカードで使っている、「暗証番号」が長くなったものと同じように考えて頂ければわかりやすいでしょう。
これからは、この番号を「知っていること」が、不動産の権利者としての確認資料のひとつとなります。

 [識別情報通知書のサンプル]

登記識別情報通知

次の登記の登記識別情報について、下記のとおり通知します。

【不動産】
京都市中京区**町**番の土地

【不動産番号】
1234567890123

【受付年月日・受付番号(又は順位番号)】
平成**年**月**日受付 第12345号

【登記の目的】
所有権移転
【登記名義人】
京都市中京区**町**番地
甲野太郎

(以下余白)

登記識別情報
登記識別情報
注)実際には12桁の英数字が記載され、目隠しシールが貼られています。



平成**年**月**日
京都地方法務局

登記官    法務 次郎

 

2)今持っている「権利証」は、どうなるの?
『ちょっと待って!今持っている「権利証」は、どうなるの?』と思われた方も多いでしょう。
現在発行されている「権利証」は使えなくなるわけではありません。 今後も、すでに発行されている「権利証」と、オンライン指定庁になるまでの間に発行される「権利証」は、書面による登記申請の際に提出することが原則となります。

 

3)実務上のポイント
登記識別情報の管理の徹底と指導
これまでは、権利証そのものを大事に保管していれば、他人に悪用される可能性は低く、ひとまず安心でした。
これに対し、登記識別情報は、これを知っている人がその不動産の権利者と見られてしまいます。つまり、一度他人に登記識別情報を知られる事だけで、悪用される危険性が生じてしまいます。登記識別情報は「書いてある紙を人に渡さない」のみならず「人に見られない」「教えない」といった厳重な管理が必要となってくるのです。 通常キャッシュカードの暗証番号は、たとえ親しい方にでも教えることはないと思います。同じように、登記識別情報も、他の人には「見せない・教えない・渡さない」よう、管理の徹底が必要です。

もし、うっかり他人に知られてしまい、悪用されてしまう危険性が生じた場合には、登記識別情報そのものを失効させる制度があります。
また、登記識別情報の管理をしたくないという方のために、登記識別情報を初めから登記所から通知しないことを求めることも可能です。

 

6.おわりに

今回ご紹介した新不動産登記法の情報は、平成19年8月1日現在の情報に基づいたものです。最新の情報につきましては、お近くの司法書士又は京都司法書士会にお問い合わせ下さい。
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